Que fait la mairie de basse terre en guadeloupe ? Succession en déshérence arrete a prendre impots non payes ? Mediateur familial a saisir famille sur le terrain

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Ancienne pupille de l etat Je dénonce les manquements de l administration française sur mon dossie  [+]

Biens sans maître / Biens abandonnés

N° 2011-17 / À jour au 21 octobre 2015
Biens abandonnés : CGCT : L.2243-1 à L.2243-4 et loi ALUR du 24.3.14 : art. 71
Biens sans maître et vacants : Code civil : art.713 / CGPPP : L.1123-1 et suivants et L.2222-20 / Circulaire du 8.3.06 / Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 / Loi 2014-1170 du 13 octobre 2014

La présence d’immeubles sans maître ou laissés à l’abandon par leur propriétaire sur le territoire d’une commune peut être source de difficultés pour le maire à double titre :

l’immeuble peut entraîner des nuisances pour le voisinage (à défaut de pouvoir retrouver le propriétaire, forts risques de plaintes auprès du maire) ;
ll’immeuble peut également tomber en ruine ou faire courir un risque pour la sécurité des occupants ou des passants (intervention indispensable du maire).
Le maire peut mettre en demeure le propriétaire de faire les travaux et éventuellement de se substituer au propriétaire défaillant (police des immeubles menaçant ruine ).

Il a également à sa disposition les deux procédures suivantes :

la procédure relative aux biens sans maître permet à la commune ou à l’EPCI d’incorporer ces biens dans leur patrimoine ;
la procédure relative aux biens en l’état d’abandon autorise le maire de poursuivre l’expropriation pour cause d’utilité publique après mise en demeure faite au propriétaire d’effectuer les travaux.
Les successions vacantes ou en déshérence

Il s’agit de successions ouvertes depuis moins de 30 ans suivant le décès du propriétaire ou de successions abandonnées pour lesquelles il n’y a pas d’héritiers, et ce, quelle que soit la date du décès. Seul l’Etat peut prétendre à ces successions.

Distinction des notions

À chacune de ces deux catégories de biens correspond un mode d'appropriation spécifique.

Les biens abandonnés dit "biens en état d’abandon manifeste" (CGCT : L.2243-1 à L.2243-4)

Les biens en état manifeste d’abandon sont des biens immobiliers qui ne sont plus entretenus.
Le propriétaire peut être connu ou non, et le bien peut être vacant ou non.
La procédure applicable est celle de la "déclaration de parcelle en l'état d'abandon manifeste", suivie d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
Elle est de la compétence de la commune sur laquelle se situe le bien, et est conduite à son initiative.

Les biens sans maître (Code civil : 713 et CGPPP : L.1123-1 à L.1123-3 et L.2222-20)

Deux situations sont à distinguer selon que le propriétaire est connu ou non :

le propriétaire est connu mais soit il a disparu, soit il est décédé depuis plus de 30 ans (sans héritier ou avec des héritiers ayant renoncé à la succession) ;
le propriétaire est inconnu : il a disparu sans laisser de représentant et le bien n’est pas devenu la propriété d’une autre personne ou aucun titre de propriété n’a été publié au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, ou il n’existe aucun document cadastral susceptible d’apporter des enseignements sur l’identité du propriétaire. La taxe foncière n’a pas été acquittée ou est acquittée par un tiers.
Biens abandonnés
La procédure de déclaration d'état d’abandon manifeste (CGCT : L.2243-1 à L.2243-4 et loi ALUR du 24.3.14 : art. 71)

Il s’agit d’une procédure d’expropriation spéciale conduite par le maire La commune ne peut recourir à cette procédure que lorsque les parcelles visées sont situées à l’intérieur de son périmètre d’agglomération.

Le maire est désormais seul compétent pour engager la procédure. Le conseil municipal n’a plus à lui demander de mettre en œuvre cette procédure (CGCT : art 2243-1 modifié par la loi du 7.8.15 : art. 130)

Sont concernés les immeubles, les parties d’immeubles, les voies privées assorties d’une servitude de passage public, les installations et les terrains qui ne sont manifestement plus entretenus. S’agissant d’immeubles, ils peuvent être occupés ou vacants.

La dépossession forcée intervient au terme d'une procédure, qui se déroule en trois phases :

Le constat d’état d’abandon manifeste : procès-verbal provisoire (CGCT : L.2243-2)

Le maire doit d’une part, déterminer la parcelle visée par la procédure, et d’autre part, tenter d’en rechercher le(s) propriétaire(s) ou titulaires de droits réels.
Au regard des informations obtenues, le maire constate par procès-verbal provisoire, l'abandon manifeste de la parcelle.
Ce procès-verbal doit définir les travaux indispensables pour faire cesser l'état d'abandon.
Il doit être publié : affichage pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés ; insertion dans deux journaux diffusés dans le département.
Il est notifié au(x) propriétaire(s) ou aux titulaires de droits réels. A défaut d’indentification ou de domiciliation de ces personnes, la notification est valablement faite à la mairie.
Cette notification doit reproduire intégralement les articles L.2243-1 à L.2243-4 du Code général des collectivités territoriales.
La déclaration d'état d'abandon manifeste : procès-verbal définitif (CGCT : L.2243-3)

A l'issue d'un délai de trois mois (depuis le 27 mars 2014) à compter de l'exécution des mesures de publicité et des notifications du procès-verbal provisoire (le délai court à partir de la dernière des deux dates), le maire constate par un procès-verbal définitif, l'état d'abandon manifeste de la parcelle. Ce document est tenu à la disposition du public.
Le conseil municipal, saisi par le maire, décide de déclarer la parcelle en état d'abandon manifeste, et d’en poursuivre l’expropriation.
Cas de manifestation des propriétaires

La procédure est suspendue :

s’ils ont mis fin à l'état d'abandon, pendant le délai de trois mois ;
s’ils s'engagent par convention (formalisme obligatoire) avec le maire à effectuer les travaux propres à mettre fin à l'état d'abandon dans un délai déterminé.
La procédure tendant à la déclaration d'état d'abandon manifeste peut être reprise si les travaux n'ont pas été réalisés dans le délai prévu. Dans ce cas, le procès-verbal définitif d'abandon manifeste intervient soit à l'expiration du délai de trois mois visé ci-dessus, soit, si elle est postérieure, à la date fixée par la convention.

Cas des constructions ou installations implantées sans droit ni titre (CGCT : L. 2243-3 modifié par l’article 16 de la Loi du 23 juin 2011)

Le propriétaire de la parcelle ne peut être libéré de l’obligation d’effectuer les travaux indispensables pour faire cesser l’état d’abandon, en invoquant le fait que les constructions ou installations qui y sont implantées auraient été édifiées sans droit ni titre par un tiers.
Cette disposition, qui intéresse spécifiquement les DOM, doit permettre d’accélérer la résorption des constructions informelles et abandonnées.

L’expropriation (CGCT : L.2243-4 modifié par l’article 16 de la Loi du 23 juin 2011)1

Le conseil municipal, saisi par le maire, décide de poursuivre la phase d’expropriation (qui obéit à des règles spécifiques depuis la loi Letchimy du 23.6.11). Elle doit être engagée au profit de la commune, d’un organisme y ayant vocation ou d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement.
Elle doit avoir pour but :
Soit la construction ou la réhabilitation de logement ;
Soit tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.
Le maire constitue un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l'évaluation sommaire de son coût. Ce dossier est mis, pendant une durée minimale d’un mois, à la disposition du public qui peut formuler ses observations dans des conditions précisées par la délibération du conseil municipal.
Le préfet prend par arrêté, au vu du dossier et des observations du public, les décisions suivantes (par dérogation aux dispositions du Code de l'expropriation) :
il déclare l'utilité publique du projet et détermine la liste des immeubles et des parcelles concernés ;
il déclare cessibles les immeubles et parcelles concernés ;
il indique la collectivité publique ou l’organisme bénéficiaire de l’expropriation ;
il fixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers, celle-ci ne pouvant être inférieure, à l'évaluation effectuée par le service des domaines ;
il fixe la date à laquelle il peut être pris possession après paiement (ou, à défaut, après consignation de l'indemnité provisionnelle, en cas d'obstacle au paiement). Cette date doit être postérieure d'au moins deux mois à la publication de l'arrêté déclarant l'utilité publique (DUP).
L’arrêté de déclaration d’utilité publique et de cessibilité du préfet est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation du bien. Il est notifié aux propriétaires et titulaires de droits réels immobiliers.
L'ordonnance d'expropriation (ou la cession amiable) produit les effets prévus par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : elle éteint notamment tous droits réels ou personnels sur les immeubles expropriés. De même, les modalités de transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers et d'indemnisation des propriétaires sont réglées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
À défaut pour lui d’engager cette procédure dans un délai de six mois à compter de la déclaration d’état d’abandon manifeste ou à sa demande, la loi ALUR prévoit que le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou le Conseil général peut s’y substituer et constituer un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l’évaluation sommaire de son coût. Ce dossier est mis à la disposition du public, pendant une durée minimale d’un mois, afin de lui permettre de formuler ses observations.
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